التمويل العقاري: ما هو، مزاياه، هل هو أفضل خيار؟
إذا كنت تفكر في شراء عقار وتتساءل عن ما هو التمويل العقاري، وما هي مميزاته، وهل هو أفضل خيار، فأنت في المكان المناسب؛ فنحن في موقع الهجرة سيتي سوف نغطي جميع المعلومات الضرورية التي يحتاجها مشتري العقار، لعل وعسى ان نساعد بتلك المعلومات عملائنا الكرام.
ما هو قرض التمويل العقاري؟
قرض التمويل العقاري هو قرض طويل الأجل يستخدم لشراء العقارات، وقروض التمويل العقاري تتراوح عادة بين ثمانية و 30 عامًا، ويقوم المقترض بسداد القرض الخاص به على أقساط شهرية، والتي تتكون عادةً من الفوائد او الربح وأصل الدين؛ وقروض التمويل العقاري هي قروض مضمونة ، والقروض المضمونة مدعومة بضمانات، وفي حالة قرض التمويل العقاري فإن الضمان هو العقار، فإذا تخلف المقترض عن سداد أقساط قرضه أو فشل في الوفاء بشروط القرض الأخرى، فإن اتفاقية قرض التمويل العقاري تمنح المقرض (البنك عادة او شركة التمويل) الحق في استعادة ملكية العقار.
مقالة ذات صلة: شرح نظام الدعم السكني الجديد بالتفصيل وتوضيح فوائده
ما هي طريقة عمل قرض التمويل العقاري؟
عندما تريد شراء عقار لا تملك دفع ثمنه نقداً، تقوم بالتقدم للحصول على قرض تمويل عقاري، ويقدم المُقرض الخاص بك (البنك عادة او شركة التمويل العقاري) بإقراضك مبلغًا محددًا من المال لشراء العقار، وأنت توافق على سداد القرض الخاص بك مع الفائدة او الربح على مدى عدة سنوات قد يصل لثلاثين عاماً، ويجب عليك ان تقوم بدفع الدفعة المقدمة Downpayment والتي تكون حوالي من 5% الي 20 % من ثمن العقار في الغالب، ويكون للمُقرض الحق في الحجز على العقار لو تعثرت عن السداد حتى يتم سداد قيمة قرض التمويل العقاري بالكامل.
فمثلاً لو كنت ستشتري عقار بمبلغ 100 الف دولار علي مدي 20 عام بمعدل فائدة 5 %، وستقوم بدفع دفعة مقدمة تبلغ 20 % من ثمن العقار، تكون قيمة المبلغ الذي سيقوم البنك بإقراضك إياه (قيمة قرض التمويل العقاري) هو 80 ألف دولار، وستكون قيمة الدفعة الشهرية المطلوب منك سدادها للبنك كل شهر هي 527.93، وتلك الدفعة الشهرية يكون جزء منها مخصص لسداد الفائدة او الربح وجزء منها مخصص لسداد أصل القرض.
متى يجب أن تحصل على قرض التمويل العقاري؟
يجب ان تحصل على قرض تمويل عقاري في كل مرة تقوم بشراء عقار فيها حتى لو كان معك ثمن العقار نقداً، وبالطبع لو معك ثمن العقار نقداً يجب ان تتصيد الفترات التي تكون فيها سعر الفائدة منخفض حتي تحقق أكبر مكسب ممكن، ونحن ننصح دائماً بالحصول علي قرض تمويل عقاري لأن فكرة شراء عقار (أصل) ترتفع قيمته بمرور السنوات بعملة تنخفض قيمتها بإستمرار، هو مكسب رائع. وسوف نستفيض في السطور القادمة في توضيح مزايا قرض التمويل العقاري لتوضيح تلك الفكرة.
مزايا قرض التمويل العقاري
يأتي قرض التمويل العقاري مع مجموعة من المزايا التي تجعله خيارًا ممتازاً لأصحاب العقارات، ودعونا في السطور القادمة نلقي نظرة فاحصة على بعض المزايا:
1. يمكنك التحكم في الدفعات الشهرية
يوفر قرض التمويل العقاري ذو سعر الفائدة الثابت لأصحاب العقارات القدرة على معرفة المقدار الذي يجب ان يدفعوه كل شهر لمدة 20 عام او حتي ثلاثين عام (مدة القرض) دون تغيير، فلقد ولت أيام رسائل مالك العقار التي تفيد بزيادة الإيجار كل عام؛ فالفسط الشهري يبقي كما هو طوال مدة القرض.
2. ستقوم ببناء ملكية المنزل مع كل دفعة شهرية
عندما تمتلك منزلاً بقرض تمويل عقاري يكون كل قسط شهري تقوم بسداده أداة لبناء حقوق الملكية العقارية، وحقوق الملكية العقارية real estate Equity هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية للعقار والمبلغ الذي أنت مدان به لقرض التمويل العقاري، وعندما تنظر إلى جدول استهلاك القرض الذي يكون مرفق مع الأوراق الختامية التي تقوم بالتوقيع عليها للحصول علي القرض، يمكنك أن ترى بالضبط المبلغ الذي تدفعه مقابل سداد الفائدة او الأرباح والمبلغ الذي تدفعه لسداد رصيد القرض (الدين) الخاص بك من كل قسط شهري.
وفي بداية السنوات بسبب نظام الفوائد المتناقصة، يكون الجزء الأكبر من الأقساط الشهرية مخصص لسداد الفوائد والجزء الأصغر مخصص لسداد أصل الدين؛ ولكن مع مرور الوقت يحدث العكس ويكون الجزء الأكبر لسداد أصل الدين والجزء الأصغر لسداد الفوائد او الأرباح.
3. سوف ترتفع قيمة عقارك مع مرور الوقت
بغض النظر عن البلد الذي تعيش فيه على الكرة الأرضية، قد أرتفعت أسعار العقارات مع مرور السنوات، وهذا ما يجعل العقارات استثماراً سليماً، فمن خلال شراء عقار من خلال قرض تمويل عقاري فإنك تستفيد من الزيادات المحتملة في قيمة العقار عند بيع العقار.
ومثلاً:- لو انت قمت بشراء عقار بمبلغ 100 ألف دولار، وكانت الفائدة متناقصة 5 % علي 20 عام، وكانت الدفعة الأولى 20% سوف يكون مبلغ قرض التمويل العقاري 80 ألف دولار، وبعد عشر سنوات مثلاً ارتفع سعر العقار إلى 150 ألف دولار، وأردت ان تبيع هذا العقار، ووجدت انك قد سددت للبنك ما يساوي حوالي 31 ألف دولار من أصل الدين وبالتالي سوف تقوم بسداد حوالي 49 ألف دولار للبنك، وما ستتحصل عليه في يدك في تلك الحالة هو 101 ألف دولار، وما أنت قمت بدفعه فعلاً خلال العشر سنوات هو 51 ألف دولار (20 الف دفعة أولى + 31 ألف دولار أقساط شهرية) إذن ربحك هو 49 ألف دولار.
وللعلم انا لم احسب في المثال السابق مصاريف المحامين ولم احسب غرامة السداد المبكر التي تكون في احيان كثيرة حوالي شهرين (قسطين)، ولم أحسب اي مبالغ تخصم بسبب الضرائب العقارية او اي مصاريف أخرى يفرضها البنك او القانون للسداد المبكر لتبسيط المثال السابق للقارئ، ومن الواجب عليك معرفة غرامة التسديد المبكر من البداية واي مصاريف سوف تفرض عليك لو حاولت بيع العقار قبل انتهاء مدة القرض.
4. الرافعة المالية
الرافعة المالية تعني استخدام الديون لزيادة العائد المحتمل على الاستثمار، وقرض التمويل العقاري هو مثال ممتاز للرافعة المالية؛ ففي معظم الحالات، دفعة مقدمة بنسبة 20% (وأحياناً تكون الدفعة المقدمة 5% بسبب الدعم الحكومي) ستمنحك 100% من العقار الذي تريد العيش فيه، ودفعة مقدمة بنسبة 20% تعني أنك تستخدم رافعة مالية بنسبة 80%. وللعلم المثال السابق يوضح فكرة الرافعة المالية، قم بقرائته مرة أخري وسوف تكتشف ذلك.
5. الحماية من التضخم
يمكن أن يكون قرض التمويل العقاري بمثابة تحوط ضد التضخم، خاصة مع قرض التمويل العقاري ذو سعر الفائدة ثابت حيث تظل الأقساط الشهرية ثابتة كما هي مع مرور السنوات؛ وبما أن التضخم يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وخصوصاً أسعار العقارات، وبما أن أقساط قرض التمويل العقاري الخاصة بك ثابتة،إذن سوف تصبح الأقساط الشهرية أرخص نسبيا بمرور الوقت من حيث القيمة الحقيقية، مما يقلل من تكاليف السكن على المدى الطويل.
6. قرض التمويل العقاري يمنحك السيطرة والخصوصية
عندما تعيش في عقار مستأجر، ليس لديك الحرية في تخصيص وتعديل العقار ليتناسب مع احتياجاتك وتفضيلاتك، فيجب عليك دائماً إستئذان المالك عند تغيير الديكورات او تزيين الحوائط او عمل اي تغييرات في شكل وهيئة العقار؛ ولذلك قرض التمويل العقاري يمنحك الحرية لكي تقعل في منزلك ما تريده.
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يجب أن تعرفها
هل نشتري العقار نقداً ام بقرض تمويل عقاري؟
في عالم الأعمال توجد بعض الفرص تظهر بين عشية وضحاها، وهناك بعض الفرص تظهر مرة واحدة في العمر، فهل ستتمكن من الاستفادة من تلك الفرص لو ذهبت كل أموالك لشراء عقار دون قرض تمويل عقاري؟؛ فلو مثلاً معك 100 الف دولار والعقار الذي تريد شراؤه بملبغ 100 ألف دولار، سيكون أمامك خياران هما:-
-
شراء العقار نقداً وبالتالي سيكون رصيدك في البنك هو صفر ولن تستفيد من إستثمار أموالك في استثمارات أخرى
-
شراء العقار بقرض تمويل عقاري، وسداد الدفعة المقدمة وهى 20% وبالتالي سوف يكون معك 80 الف دولار تستطيع استثمارها في استثمارات أخري تجلب عوائد إضافية لك.
وبالطبع كما وضحت بالأعلى، إن شراء عقار (أصل) ترتفع قيمته بمرور السنوات بعملة تنخفض قيمتها بإستمرار هو مكسب لك، وأيضاً فكرة الرافعة المالية الموجودة في قرض التمويل العقاري والتي شرحناها أيضاً بالأعلى تجعل اي شخص عاقل يميل الي قرض التمويل العقاري دائماً وأبداً.
مقالة ذات صلة: 10 فوائد ومميزات لشراء عقارات
العوامل التي يجب مراعاتها قبل أخذ قرض تمويل عقاري
عندما يتعلق الأمر باتخاذ القرار الصحيح بشأن قرض تمويل عقاري، هناك العديد من العوامل التي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار حتي يمكنك اتخاذ القرار الصحيح بشأن التمويل العقاري:
1. وضعك المالي
العامل الأول الذي يجب مراعاته قبل الحصول على قرض تمويل عقاري هو وضعك المالي، فأنت تحتاج إلى القيام بتقييم دخلك ونفقاتك وديونك الشهرية لتحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه والمبلغ الذي يمكنك سداده بشكل واقعي كل شهر.
2. القدرة على تحمل التكاليف
بالإضافة إلى وضعك المالي، من الضروري أن تفكر في القدرة على تحمل تكاليف قرض التمويل العقاري؛ فأنت تعلم أن قرض التمويل العقاري هو التزام مالي طويل الأجل، ويجب عليك التأكد من قدرتك على تحمل الأقساط الشهرية بشكل مريح مع الأخذ في الاعتبار أي ظروف طارئة من الممكن تحدث، وللعلم يتجه الكثير من الناس الي إدخار سنة واحدة على الأقل من الأقساط قبل البدء في أخذ قرض التمويل العقاري تحسباً لأي ظرف طارئ من الممكن ان يمنعهم من سداد دفعة القسط الشهرية.
3. الاستقرار الوظيفي
هناك عامل آخر يجب مراعاته وهو استقرارك الوظيفي، ولذلك من الضروري تقييم استقرار عملك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، ويجب ان تفكر في مدى احتمال بقائك في العمل، وأي تغييرات مستقبلية محتملة في وظيفتك أو مجال عملك، وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على قدرتك على سداد قرضك العقاري.
4. خطط مستقبلية
قبل الحصول على قرض تمويل عقاري، عليك أن تفكر في خططك المستقبلية؛ فعلى سبيل المثال، إذا كنت تخطط لتكوين أسرة أو تغيير مهنتك في المستقبل القريب، فقد تحتاج إلى إعادة النظر في قيمة القسط الشهري الخاص بقرض التمويل العقاري الخاص بك، فأنت لا تريد أن تكون في موقف تكافح فيه من أجل سداد الأقساط بسبب تغيير كبير في حياتك.
5. تأثير أسعار الفائدة
من المهم أن تأخذ في الاعتبار تأثير أسعار الفائدة على سداد أقساط قرض التمويل العقاري الخاص بك، حيث يجب أن تحقق من أسعار الفائدة الحالية وفي كيفية تغييرها خلال مدة قرض التمويل العقاري الخاص بك؛ وللعلم سوف يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة الأقساط الشهرية، لذا حاول دائماً ان تحصل على أقل فائدة ممكنة، ولذا يجب عليك ان تقوم بإجراء البحث والمقارنة.
6. اختار نوع قرض التمويل العقاري المناسب
يجب ان تختار نوع قرض التمويل العقاري المناسب، ولكن علي الأقل يجب ان تبتعد عن عقود الإجارة لأن عقود المرابحة أفضل بكثير لك، فعقود المرابحة تعني ان أقساط قرض التمويل العقاري ثابتة وانك لو تعثرت في السداد البنك سوف يحجز علي العقار للبيع، والبنك سوف يأخذ مديونيته مع غرامات التأخير وما تبقي سيكون لك، أما في الإجارة المنتهية بالتملك ستكون الأقساط الشهرية متغيرة وليست ثابتة وسوف يتم اعتبار كل ما سددته من أقساط هو كان مجرد إيجار؛ وننصح دائماً وابداً ان تقرأ كل كلمة في عقد التمويل مع البنك بتمعن، وان تستشير المحامي لشرح اي نقطة لم تفهمها.
مقالة ذات صلة: لماذا مشروع الهجرة سيتي هو الأفضل
وفي الختام، نتمنى نحن في مشروع الهجرة سيتي ان نكون قدمنا لكم مقالة وافية تجيب عن كل تساؤلاتكم عن التمويل العقاري، ونتمني ان تشجعكم تلك المقالة على أخذ أول خطة لامتلاك منزل أحلامكم، ونتمني ان تكون من عملائنا الكرام، وأن تتواصلوا معنا الآن كي نقدم لكي كل ما تحتاجوه ولكي نجيب علي كل إستفسراتكم، غنحن هنا لخدمتكم.
المصادر