إن معرفة مدى توافق سعر العقار مع قيمة العقار الفعلية يعد أمراً بالغ الأهمية للمستثمرين العقاريين لتحديد هل يستمروا في الصفقة التي بين أيديهم ام يتراجعوا عنها، ولهذا السبب نحن في الهجرة سيتي قد كتبنا لكل عملائنا وزوار موقعنا تلك المقالة لكي نوضح لكم كل ما يجب ان تعرفوه عن التقييم العقاري.

ما هو التقييم العقاري؟

التقييم العقاري هو العملية التي يتم من خلالها تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار، وهذه القيمة هي الحد الأقصى للسعر الذي من المنطقي أن يدفعه المستثمر مقابل هذا العقار حتى يتمكن من تحقيق ربح على المدى القصير والطويل؛ ومن المهم الإشارة إلى أن قيمة العقار لا تساوي دائمًا سعر إدراجه أو سعر بيعه، ففي الواقع يقوم معظم أصحاب العقارات والمستثمرين بإدراج منازلهم للبيع أعلى من القيمة السوقية العادلة على أمل الحصول على عائد أعلى، وأحيانا يكون أصحاب العقارات مضطرين للقبول بسعر أقل من سعر القيمة السوقية العادلة بسبب حاجتهم للبيع السريع للعقار بسبب ظروف شخصية او أسرية.

مقالة ذات صلة: الوسيط العقاري: من هو، أنواعه، مهامه، كيفية اختياره

أهمية التقييم العقاري للمستثمرين؟

التقييم العقاري يحدد القيمة السوقية العادلة للعقارات السكنية التي تؤثر على:

• قروض الاستثمار : تطلب البنوك التي تقدم قروض التمويل العقاري تقارير تقييم عقاري احترافية توضح القيمة الحقيقية للعقار قبل تحديد حجم القرض الذي سيتم الموافقة عليه؛ وبهذه الطريقة، يحمي البنك المشتري من الحصول على عقار مغالي في ثمنه وبالتالي يحميه من دفع قرض غير مدعوم بالكامل بقيمة العقار.

• الضريبة العقارية : في معظم دول العالم يتم احتساب الضرائب العقارية على أساس القيمة السوقية العادلة للعقار، وليس أسعار البيع.

• شركات التأمين  : عند التأمين على العقار تطلب شركات التأمين تقارير تقييم احترافية توضح القيمة الحقيقية للعقار.

• العائد على الاستثمار العقاري : أحد أهم مقاييس لتحديد العائد على الاستثمار في العقارات هو معدل الرسملة او ما يعرف بمعدل الحد الأقصى، ويتم حسابه باستخدام القيمة السوقية الحالية للعقار الاستثماري، ومعدل الرسملة (٪) = (صافي الدخل التشغيلي (NOI) / القيمة السوقية للعقار) × 100؛ فكلما انخفضت القيمة السوقية للعقار، زاد العائد علي الإستثمار العقاري، والعكس صحيح.

• المسائل القانونية : يمكن أيضًا تسوية أمور مثل الميراث والديون والدعاوى القضائية بناءً على تقييم الأصول العقارية.

• سعر الإدراج : إذا حان الوقت لبيع عقارك الاستثماري، فأنت تريد التأكد من بيعه علي الأقل بما يساوي قيمته السوقية العادلة وإلا فإنك تخسر المال لصالح لمالك الجديد.

مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يجب أن تعرفها

من يستخدم التقييم العقاري؟

يعطي التقييم العقاري تقديرًا للقيمة السوقية العادلة لعقار معين في تاريخ محدد، والقيمة السوقية للعقار هي معلومات حيوية لـ:

• المشترين

• البائعين

• المقرضين (البنوك وشركات التمويل العقاري)

• المستثمرين

• مقيمي الضرائب

• شركات التأمين

ما الذي يتم فحصه في عملية التقييم العقاري؟

عند إجراء التقييم العقاري، يتصرف المثمن العقاري أو المقيم العقاري مثل المشتري المحتمل، فهم لا يقيمون القيمة الجمالية للعقار فحسب، بل يقيمون أيضًا الأرض التي يقع عليها العقار وإمكانيات تطويره (القيام ببعض التحسينات لزيادة ثمن العقار) والمزيد من الأمور الأخرى؛ وتشمل بعض الأمور الرئيسية التي يتم فحصها في عملية التقييم ما يلي:

• مزايا موقع العقار.

• تقييم العقارات المماثلة من حيث الموقع والمساحة وسنة البناء، و... الخ.

• وضع السوق الحالي والمخاطر المرتبطة بالاستثمار في الوضع الحالي.

• سلامة أساسات العقارات السكنية.

• مواد البناء المستخدمة.

• التأكد من سلامة توصيلات الكهرباء والمياه والصرف الصحي.

• سلامة مواد العزل المائي.

• سلامة النوافذ والأبواب.

• أنظمة التدفئة والتبريد.

مقالة ذات صلة: التمويل العقاري: ما هو، مزاياه، هل هو أفضل خيار؟

طرق تقييم العقارات - طرق التقييم العقاري

غالبًا ما يتم تقييم العقارات من قبل المثمنين العقاريين أو المقيمين العقاريين، او شركات التقييم العقاري، ويتم إستخدام ثلاث طرق مختلفة لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار، وقد يتم عند تقييم بعض العقارات استخدام طريقة واحدة، ولكن في حالات أخرى يتم استخدام مزيج من الطرق الثلاثة؛ وفيما يلي توضيح للطرق الثلاثة لتقييم العقارات:

1. طريقة مقارنة المبيعات

في طريقة مقارنة المبيعات يتم مقارنة العقار الخاصة بك مع عقارات أخرى مماثلة، وفي الغالب يتم استخدام تلك الطريقة في العقارات السكنية مثل الشقق والفلل السكنية نظرًا لوجود الكثير من البيانات المتاحة للمقارنة ولكن لا يوجد ما يمنع في استخدام تلك الطريقة مع العقارات التجارية مثل قطع الأراضي الخام، وتشمل العوامل المماثلة في العقارات السكنية التي يتم المقارنة بين العقارات على أساسها ما يلي:

• عمر وموقع العقارات

• حجم العقار

• سنة بناء العقار

• التجديدات التي حدثت للعقار - الحالة الفعلية للعقار

إن إجراء المقارنات على الأقل سوف يعطيك نظرة عامة عن السعر العادل للعقار، وتستطيع أيضاً إستخدام مع تلك الطريقة طريقة أخرى لتقييم العقار الذي بين يديك.

2. طريقة التكلفة

الأفضل بالنسبة للعقارات التي لا تدر إيرادات، مثل المدارس أو المساجد أو المستشفيات، أن يتم إتباع طريقة التكلفة في تقييمها، وفي تلك الطريقة يتم تقييم المباني وتقييم الأرض التي تقع عليها المباني بشكل منفصل، ويفترض أيضًا أن المشتري العقلاني لن يدفع مقابل العقار أكثر من تكلفة بناء عقار مماثل.

في تلك الطريقة يتم إستخدام خمس خطوات لتقييم العقار بناءً على تكلفة إنشائه، وهذه الخطوات بالترتيب كما يلي:-

1. تقدير قيمة الأرض كأنها خالية وجاهزة للاستخدام الأمثل لها.

2. تحديد التكلفة الحالية لإنشاء العقار وجميع التحسينات عليه

3. يتم تقدير أي إهلاك على العقار يمكن ان يكون قد حدث بسبب تدهوره وتقادمه.

4. اطرح قيمة الإهلاك (الخطوة 3) من تكلفة البناء (الخطوة 2).

5. أضف قيمة الأرض (الخطوة 1) إلى التكلفة بعد خصم الإهلاك (الخطوة 4) للعثور على إجمالي قيمة العقار.

3. طريقة رسملة الدخل

يقوم نهج الدخل بتقييم العقارات المدرة للدخل مثل المباني السكنية أو مباني المكاتب من خلال خمس خطوات:

1. يتم تقدير الدخل الإجمالي السنوي المحتمل، وهذا الدخل يعتمد على أسعار السوق، وليس على الإيرادات الفعلية (على سبيل المثال، إذا كان أحد المباني الإدارية لديه مستأجر يدفع إيجارًا أقل من سعر السوق، فسوف يتم استخدام دخلًا إجماليًا محتملاً أعلى من الذي يتم توليده فعلياً). 

2. قم بخصم الفترات التي يكون فيها العقار شاغراً (لا يوجد فيه مستأجر) و قم بخصم خسائرعدم تحصيل الإيجارات للوصول إلى إجمالي الدخل الفعلي . 

3. قم بخصم نفقات التشغيل للوصول إلى صافي دخل التشغيل السنوي (NOI) . 

4. قم بتقدير معدل العائد على الإستثمار العقاري (معدل الرسملة) الذي يدفعه المستثمر النموذجي مقابل الدخل الناتج عن هذا النوع والفئة من العقارات. ومعدل العائد على الإستثمار العقاري هو معدل الرسملة the capitalization (or cap) rate ويتم حسابه عن طريق قسمة صافي دخل التشغيل السنوي NOI للعقار على سعر البيع.

5. القيام بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار لتحديد قيمة العقار.

مثال: لنفترض أن مستثمرًا يقوم بتقييم مبنى مكاتب إدارية، وكانت التفاصيل كالتالي:

الدخل الإجمالي من الإيجار: 200,000 دولار سنويًا
الخسائر من الشواغر وخسائر عدم التحصيل: 10,000 دولار سنويًا
المصاريف التشغيلية: 50,000 دولار سنويًا
معدل الرسملة: 8% (0.08)

الحل:-
أولاً:- حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI): 200,000 دولار - 10,000 دولار - 50,000 دولار = 140,000 دولار
ثانيًا:- تطبيق معدل الرسملة لإيجاد قيمة العقار: (140,000/ 0.08) = 1,750,000 دولار

في هذا المثال، تُقدر القيمة السوقية لمبنى المكاتب الإدارية بناءً على طريقة رسملة الدخل 1,750,000 دولار، وتوفر هذه المقاربة تقييمًا واضحًا يعتمد على الدخل ويعكس العائد المحتمل على الاستثمار للعقار.

وفي الختام، نتمنى نحن في مشروع الهجرة سيتي العقاري أن تكون تلك المقالة هي المساعدة التي كنت في حاجة إليها لتقييم العقار الخاص بك، ونتمنى ان تقوم بالإطلاع علي مشروع الهجرة سيتي السكني لعلك تستغل الفرصة وتقوم بشراء وحدتك العقارية معنا، فمشروعنا هو فرصة نتمني منك ان تستغلها.

المصادر

• What You Should Know About Real Estate Valuation - investopedia

• Real Estate Valuation - wallstreetmojo