العقارات التجارية: ما هي، كيفية الإستثمار، مميزاتها، عيوبها، أهميتها
سواء كنت بحاجة إلى مبنى إداري لشركتك أو ترغب في تنويع استثماراتك، فإن شراء العقارات التجارية يمكن أن يكون قرارًا ماليًا ذكيًا؛ ولذلك سوف نقوم نحن في موقع الهجرة سيتي في هذه المقالة بتوضيح كل المعلومات التي يجب ان تعرفها عن العقارات التجارية قبل ان تأخذ القرار بالاستثمار فيها.
ما هي العقارات التجارية؟
العقارات التجارية هي التي يتم استخدامها لأغراض تجارية، وهذا يعني أن العقار يستخدم لتوليد الدخل، ويمكن تقسيم العقارات التجارية إلى خمس فئات رئيسية:
-
عقارات سكنية متعددة الأسر (العمائر السكنية)
-
مباني المكاتب الإدارية
-
المصانع والمستودعات
-
مساحة تجزئة (مراكز التسوق)
-
الفنادق والمطاعم
-
أماكن الملاهي والتخييم وملاعب كرة القدم وغيرها من مواقع الترفيه في الهواء الطلق
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يجب أن تعرفها
أهمية الاستثمار في العقارات التجارية؟
يختار الناس الاستثمار في العقارات التجارية لمجموعة واسعة من الأسباب، و فيما يلي بعض الأمثلة علي هذه الأسباب:
-
كجزء من خطة التقاعد الخاصة بهم
-
لممارسة نشاطهم التجاري داخل تلك العقارات التجارية، كقيام شركة بشراء مكتب إداري بدلاً من دفع إيجار مكتب كل شهر، وكقيام محل يقدم المشروبات بشراء المحل بدلاً من دفع الإيجار كل شهر.
-
تحقيق عائد أفضل على المدى الطويل مما هو متاح حاليا من خلال الاستثمارات الأخرى
-
لتجنب وضع جميع أموالهم في نوع واحد من الاستثمار
-
الفرصة لنمو رأس المال فضلا عن عوائد نقدية قوية
كيفية الإستثمار في العقارات التجارية
إذا كنت تعتقد أنك مستعد لشراء العقارات التجارية أو الاستثمار فيها ، فهذه بعض الخطوات التي يمكن ان تساعدك.
1. حدد أهدافك
في حين أن شراء العقارات التجارية يمكن أن يكون استثمارًا ناجحاً، إلا أن هذا الإستثمار من الممكن ان يفشل إذا لم يكن لديك هدف واضح، ولذلك يجب عليك التفكير في أسباب شراء العقارات التجارية، وهذه بعض الأسئلة التي من المحتمل ان تساعدك:
-
ما هو العائد على الاستثمار الذي يعد ناجحاً بالنسبة لي؟
-
ما هي أهدافي طويلة المدى وقصيرة المدى؟
-
ما هي أنواع العقارات التجارية المطلوبة في المنطقة (الحي) التي تنوي شراء العقار فيها؟
-
ما هي إمكانات المنطقة (الحي) التي تنوي الشراء فيها للتطوير المستقبلي، فهل مثلاً هناك خطط لبناء مجمعات تجارية ومراكز تسوق ومباني إدارية في المستقبل بسبب توقعات في زيادة الطلب، ام المنطقة حالياً مستكفية ولا توجد مثل تلك الخطط؟
-
كيف يمكنني الإستفادة من بيانات السوق – مثل أسعار الإيجار ومعدلات الشغور وتكاليف البناء؟
2. تأمين التمويل من المُقرض
يعد العثور على مقرض (بنك او شركة تمويل عقاري) لعقارك التجاري في وقت مبكر أمرًا ضروريًا، ومع ذلك يجب ان تقارن بين العديد من المقرضين قبل أن تستقر على واحد، فيجب ان تقارن شروط القروض المتاحة وأسعار الفائدة وفترات السداد، ويجب ان تسأل عن الرسوم المحتملة وما إذا كانت هناك أي غرامات على سداد القرض مبكرًا.
مقالة ذات صلة: التمويل العقاري: ما هو، مزاياه، هل هو أفضل خيار؟
3. قم بتعيين فريق من المحترفين الموثوق بهم
لو انت مبتدأ في عالم الإستثمار العقاري، فمن الأفضل أن يكون لديك أشخاص ذوي خبرة ومعرفة إلى جانبك حتى تتم جميع خطواتك الإستثمارية بسلاسة وكفاءة، مما سيوفر المال على المدى الطويل؛ وبعض المهنيين الذين قد ترغب في التفكير في توظيفهم هم:
-
المحامي: المحامي العقاري المحترف يوفر لك الوقت في إتمام الصفقة، ويحمي مصالحك أثناء المفاوضات ويساعدك على فهم القوانين المعمول بها، ويساعدك أيضًا في الحصول على أفضل الصفقات والتأكد من شرعية الاتفاقات التجارية، وأن كل خطوة سوف تخطوها يتم الإلتزام فيها بالقوانين واللوائح الحكومية.
-
المحاسب: يتولى المحاسب الجانب المالي لجميع استثماراتك، فالمحاسب يتولي إعداد الميزانيات، وإنشاء تقارير شهرية وإنشاء أي إقرارات ضرورية للأغراض الضريبية.
-
الفنيين: سوف تحتاج الي معرفة فنيين موثوقين تستطيع الاعتماد عليهم وقت الحاجة، فسوف تحتاج الي معرفة سباك وكهربائي ونجار، ويجب ان يكون كل منهم جيد في البداية.
-
مدير العقار: يشرف هذا الشخص على العقار ويعتني بطلبات المستأجرين واستفساراتهم، ويقوم أيضاً بالإصلاحات والصيانة الضرورية في المبنى، ويقوم أيضاً بتحصيل الإيجار وتوظيف الفنيين والاجتماع مع العملاء المحتملين. ويلجاً المستثمرين العقاريين لمديرو العقارات إما لقلة خبرتهم او لعدم تفرغهم للقيام بتلك المهام بأنفسهم، وفي الغالب يتقاضى مديروا العقارات نسبة ثابتة من دخل الإيجار الشهري.
4. العناية الواجبة
تلعب العناية الواجبة Due Diligence دورًا حاسمًا في الاستثمار العقاري، فيجب عليك التأكد من الوثائق القانونية الخاصة بالعقار مثل أوراق الملكية وصياغة عقود الإيجار والإشتراطات في تلك العقود، ويجب عليك التأكد أيضاً من توافر الموافقات الحكومية، والهدف من العناية الواجبة هو فهم الوضع القانوني الحالي للعقار وكشف أي مشكلات محتملة قد تؤثر على قيمته أو عوائده المستقبلية.
ويجب عليك أيضاً إجراء تحليل مالي دقيق لتحديد التكلفة الإجمالية للاستثمار العقاري مقابل العوائد المتوقعة، حيث يجب عليك كمستثمر حساب كافة التكاليف، بما في ذلك سعر الشراء، وتكاليف الإغلاق مثل رسوم المحامي وعمولة السمسار، وتكاليف الصيانة، والضرائب العقارية، كما ينبغي تقييم الإيرادات المحتملة من كافة الإيجارات.
ويجب ان تقوم بفحص العقار وفحص كل شيء من الممكن ان يؤثر على قيمة العقار، فيجب أن تقوم بفحص الجوانب الهيكلية للعقار وأنظمة مكافحة الحرائق والسلامة وأنظمة التدفئة والتبريد والسباكة وخطوط الكهرباء والمياه والصرف الصحي للتأكد من أن كل شيء يعمل بشكل صحيح.
مقالة ذات صلة: لماذا مشروع الهجرة سيتي هو الأفضل
مزايا امتلاك العقارات التجارية
امتلاك العقارات التجارية له العديد من الفوائد والمزايا، ومنها ما يلي:
-
حقوق الملكية العقارية: بما أن قيمة العقارات عادة ما ترتفع، يمكنك أن تتوقع أن تقوم العقارات التجارية ببناء حقوق الملكية العقارية مع مرور الوقت. وحقوق الملكية العقارية real estate Equity هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية للعقار والمبلغ الذي أنت مدان به لقرض التمويل العقاري
-
الدخل السلبي: يمكن للعقارات التجارية توفير دخل ثابت في شكل دفعات إيجار من المستأجرين، وحتى المالكين الذين يشترون العقارات لاستخدامها في ممارسة أعمالهم الخاصة بهم قد يكونون قادرين على كسب دخل سلبي إذا كانوا قادرين على تأجير جزء من مساحة تلك العقارات التجارية لشركة أخرى.
-
التنويع: قد يكون أداء العقارات التجارية جيدًا في الأوقات التي تتعثر فيها الاستثمارات الأخرى، فالكثير من المستثمرين يريد تنويع محفظته الاستثمارية بسبب الحكمة القديمة الناجحة علي مر السنين "لا تضع البيض كله في سلة واحدة".
-
إيجارات أعلى: أسعار إيجارات العقارات التجارية ترتفع بدرجة أكبر من أسعار إيجارات العقارات السكنية، فمثلاً في السعودية متوسط عوائد العقار التجاري (المكاتب) بمستوى يبلغ 15 % سنوياً مقابل مستوى يبلغ 8 % سنويا للعقارات السكنية
مقالة ذات صلة: 10 فوائد ومميزات لشراء عقارات
سلبيات شراء العقارات التجارية
يجب الموازنة بعناية بين مزايا شراء العقارات التجارية وسلبيات شراء العقارات التجارية قبل اتخاذ قرار الشراء، وتلك هي أبرز العيوب والسلبيات المحتملة:-
-
عوائق الدخول: غالبًا ما تتعامل البنوك مع القروض العقارية التجارية مثل القروض التجارية، ومن المحتمل أن بعض البنوك قد تطلب ان يدفع العميل دفعة مقدمة تصل إلى 40% على العقارات التجارية.
-
صعوبة التسييل: العقارات لا يمكن تحويلها بسرعة إلى نقد إذا لزم الأمر؛ وبدلا من ذلك، سوف تحتاج إلى العثور على مشتري، ويمكن أن تستمر عملية إغلاق البيع لعدة أشهر.
-
المزيد من المخاطر: العقارات التجارية لديها عدد أكبر من الزوار الأفراد، وبالتالي يوجد عدد أكبر من الأشخاص في العقار كل يوم يمكن أن يتأذون أو يفعلون شيئًا يلحق الضرر بممتلكاتك، حيث يمكن أن تصطدم السيارات بالزبائن في مواقف السيارات، ويمكن أن ينزلق الناس بسبب الأمطار خلال فصل الشتاء، ويمكن للمخربين رش الطلاء على جوانب المبنى، وسوف تزداد إحتمالية تعرض العقارات للسرقة، ويمكن أن تحدث مثل هذه الحوادث في أي مكان سواء عقار سكني او تجاري، ولكن فرص تجربة شيء مثل هذه الأحداث ترتفع عند الاستثمار في العقارات التجارية.
-
زيادة رأس مالية أقل: أسعار العقارات التجارية لا ترتفع بنفس الوتيرة التي ترتفع بها أسعار العقارات السكنية، ولكن العقارات التجارية تحقق إيرادات إيجار أعلي قي الغالب.
-
مستقبل صعب توقعه: بسبب زيادة ثقافة العمل من المنزل، وبسبب زيادة ثقافة التسوق الإلكتروني أصبح الطلب على العقارات التجارية أقل في معظم الأسواق العالمية، ومن المتوقع ان يستمر انخفاض الطلب في قادم السنوات.
مقالة ذات صلة: التقييم العقاري: ما هو، أهميته، كيفية القيام به مع الأمثلة
المصادر